近日，深圳证券交易所公募REITs信息平台显示，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金绿发商业资产REIT”）的审核状态更新为“通过”。
该项目自2025年3月4日受理至5月19日审核通过，历时不足三个月，原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，底层资产是济南领秀城贵和购物中心。
这也意味着，济南领秀城贵和购物中心迈入资产证券化新阶段。
购物中心引进新能源汽车品牌入驻
领秀城贵和购物中心位于济南市市中区二环南路与英雄山路交叉口，是南部城区体量较大的商业综合体，自2014年12月28日投入运营，总建筑面积20.09万平方米。
根据评估，该购物中心资产评估值为15.654亿元，此后在深交所问询回复中调整为15.300亿元，降幅2.26%。
经济导报记者注意到，近期，深交所发布了《中金绿发商业资产REIT上市和中金-中国绿发商业资产资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函》的回复，披露了领秀城贵和购物中心的运营情况，包括引入了多个新能源汽车品牌入驻等。
近年来，在新能源汽车消费趋势推动下，各大商业项目加大了对新能源汽车品牌的引入力度。
经济导报记者在济南领秀城贵和购物中心实地走访看到，商场一层已进驻特斯拉、极氪等车企品牌，地下一层的“新能源汽车街区”则汇聚了深蓝、岚图等多个品牌门店。
问询反馈回复称，领秀城贵和购物中心2021年起规划引进新能源汽车品牌，经过4年培养，形成品牌直营合作为主、行业龙头品牌（特斯拉、理想、蔚来等）汇集、销售及租金稳步提增的良好发展趋势。截至2024年末，品牌数量9家，租赁面积占比约2.35%，店铺租赁收入占比约7.62%。
回复披露，从历史租金情况来看，新能源汽车品牌均采取固定租金模式，报告期各期末平均租金单价分别为12.40元/平方米/天、12.98元/平方米/天和13.70元/平方米/天，租金收缴率均为100%。
回复提到，“2022年开始，运管团队为顺应购物中心发展趋势和提升本项目经营业绩，将部分租赁面积通过改造为新能源街区或进行品牌置换等方式引进了新能源汽车品牌入驻，该部分租赁面积陆续于2022年下半年至2023年上半年起租，由于新能源汽车品牌的租金水平较原本的品牌有了大幅提升，导致本项目2022年的租金单价增长率较高。”
“2024年起本项目在租新能源汽车品牌的数量和面积达到稳定状态，且均为行业领先的汽车品牌，预计后续该部分租赁面积的租金水平将保持稳定增长。”回复称。
“计划对超市区域进行调整优化”
问询反馈回复还披露，领秀城贵和购物中心2025年第一季度新签租赁合同11份、租赁面积合计2522平方米。续签租赁合同31份，续签租赁面积4527平方米。
针对2024年和2025年已到期租约续租情况等，回复显示，截至2024年12月31日，领秀城贵和购物中心的时点出租率为94.63%，2025年3月31日的时点出租率为96.45%。根据2024年12月31日的租赁台账整理，预计该项目2025年的到期租赁面积共计16758.5平方米，涉及103家店铺。
反馈回复表示，鲁能商管针对2025年到期店铺已储备了近200个租户，储备租约及租户丰富。储备租户中以餐饮、配套和零售业态为主，契合项目未来的运营发展规划，其中零售业态储备包括多家知名运动户外及潮流品牌等，吸引年轻消费群体，提升项目商业活力；配套业态储备涵盖教培、KTV等品牌类型，丰富顾客消费体验；餐饮业态储备租户包括知名的火锅、烤肉、甜品、网红特色餐厅等品类，为消费者提供多元的美食体验，有效提升项目的消费吸引力。
问询反馈回复还披露了领秀城贵和购物中心内租赁面积排名第一的主力租户情况。
回复称，该主力店自项目2014年开始运营以来即入驻领秀城贵和购物中心。在执行租约期限至2034年，租赁面积10552平方米。截至2024年12月31日，主力店的租赁面积占比为12.46%，2024年度店铺租赁收入占比为3.87%。
根据问询反馈回复披露，该主力店经营定位为超大型综合超市，2022年—2024年的平均销售额7771.92万元，在该品牌体系内的87家中收入排名第10名。
经济导报记者注意到，目前位于领秀城贵和购物中心的超市为BHG超市。
值得一提的是，回复还补充，为进一步提升领秀城贵和购物中心的租金坪效，加强项目收益水平，外部管理机构计划对项目的超市区域进行调整优化。结合项目周边社区居民的消费需求和优质品牌资源储备，外部管理机构拟调整超市区域的租户结构，打造差异化商品品类，满足消费者多样化需求；根据客群消费偏好变化趋势，对超市区域的布局、动线进行重新规划，同时探索发展新的合作模式，如仓储会员体系、社区生鲜服务中心等，提升超市区域的租金坪效；利用物联网、AI大数据等先进数字化技术，优化库存管理，同时引入优质的供应商资源，不断提升采购渠道管理与供应链效率水平。
“有效盘活公司商业资产”
在外部竞争方面，回复显示，领秀城贵和购物中心3公里范围内暂无直接竞争物业；3—5公里范围内存在1个购物中心项目中海环宇城；5—10公里范围内辐射和谐广场商圈、大观园商圈和泉城路商圈。
回复称，本项目周边5公里内除中海环宇城外，暂无已开业竞争物业，5—10公里范围内存在部分竞争性物业与本项目存在一定竞争关系，但竞争性物业与本项目在客户类型、品牌档次等方面均有不同程度的差异，竞争性较小。
针对拟入市竞争性物业情况，回复提到，项目10公里范围内拟入市的代表性竞争物业共4个，其中5公里范围内2个，分别为中南悠漫里和南北康B6综合体商业部分；5—10公里范围内2个，分别为壹合广场和华润万象里。
此次REITs项目的推进，也体现了存量商业项目盘活的持续深化。
根据中国绿发官网此前发布的信息，今年2月25日，中国绿发首单基础设施公募REITs——中金中国绿发购物中心REIT已正式申报，项目以济南领秀城贵和购物中心为底层资产。中国绿发表示，本项目作为中国绿发首单基础设施公募REITs，将有效盘活公司商业资产，加快产业转型升级。
（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）